БРАЧНЫЙ ДОГОВОР

Российская Федерация, город Омск, третье мая две тысячи двенадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся, гражданин России А. Е., 06.11.1977 года рождения, паспорт... .... выдан...12.2001г. УВД Октябрьского АО г. Омска, код подразделения..., зарегистрирован по месту жительства по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., корпус..., кв. ...,
и гражданка России С. А., 07.02.1978 г.р., паспорт... ... ...., выдан...12.2001г. УВД Октябрьского административного округа г. Омска, код подразделения..., зарегистрирована по месту жительства по адресу: г. Омск, ул. ..., дом..., корпус..., кв. ..., состоящие в зарегистрированном браке с 17 марта 1999 г., именуемые в дальнейшем «Супруги», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Мы, А. Е. и С. А., находясь в зарегистрированном браке, настоящим договором определяем правовой режим имущества (квартира, находящаяся по адресу: город Омск, улица...., дом 1 (один), корпус 7 (семь), квартира 214 (двести четырнадцать)), приобретенного нами во время брака, на период этого брака, а также в случае расторжения брака.

2. Квартира, находящаяся по адресу: город Омск, улица..., дом 1 (один), корпус 7 (семь), квартира 214 (двести четырнадцать), площадью 62,6 кв.м., которую Супруги приобрели в период брака на имя А. Е. (свидетельство о государственной регистрации права... ....., выданное УФРС по Омской области...09.2008г.) по соглашению Супругов, как в период совместного брака, так и в случае его расторжения передается в личную собственность г. С. А.

3. Имущество, указанное в пункте 2 настоящего Договора, переданное в личную собственность С. А., в соответствии с положениями настоящего договора, не может быть признано общей совместной собственностью супругов на том основании, что во время брака за счет личного имущества или личного труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества.

4. Имущество, указанное в пункте 2 настоящего Договора, признанное Супругами личной собственностью С. А., в соответствии с положениями настоящего договора, на момент подписания настоящего Договора никому не продано, не подарено, не заложено, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

5. Передача имущества, указанного в пункте 2 настоящего Договора, в личную собственность С. А., влечет государственную регистрацию права собственности С. А. в соответствии с действующим законодательством.

6. Иное движимое и недвижимое имущество, приобретенное супругами во время брака, в том числе приобретенное в будущем, независимо от того, на чье имя приобреталось данное имущество, признается личной собственностью А. Е.

7. Каждый из супругов обязан, в случаях, когда это необходимо, своевременно уведомлять своих кредиторов о заключении, изменении или расторжении этого брачного договора.

9. Все вопросы, не урегулированные настоящим договором, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

10. На момент подписания настоящего договора Супруги не имеют друг к другу никаких имущественных претензий, равно как и претензий иного характера. Все споры, в дальнейшем возникающие между Супругами в связи с заключением, исполнением, действием, изменением, расторжением и толкованием настоящего договора, разрешаются по их соглашению путем переговоров. Если Супруги не приходят к соглашению, споры подлежат разрешению в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

11. Настоящий договор содержит весь объем соглашений Супругов в отношении его предмета и условий и отменяет все ранее заключенные по данному вопросу соглашения независимо от их формы.

12. Лица, подписавшие настоящий договор подтверждают в присутствии нотариуса, что они не ограничены в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути подписываемого договора и обстоятельства его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Все споры в дальнейшем возникающие с третьими лицами в связи с заключением, исполнением, действием, изменением, расторжением и толкованием настоящего договора, каждый Супруг разрешает при наличии возможности самостоятельно путем переговоров.

14. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Супругами.

У многих людей брачный договор вызывает некоторое недоумение из-за некоего потребительского характера дальнейших отношений супружеской пары. Однако, подобные договора достаточно распространены в современном обществе, а их грамотное составление помогает избежать многих недоразумений или споров при возможном разводе.
Брачный договор на квартиру. Правовая природа и суть документа.

Что такое брачный договор?

Забегая вперед, следует отметить, что брачный контракт или договор регулирует только имущественные отношения обоих супругов, никак не регламентируя или ограничивая их личные отношения. В таком документы прописываются не только порядок распределения имущества между супругами во время возможного развода, но и также во время брака.

Заключение брачного договора регламентируется статьями 40-44 Семейного кодекса России

Распространенными случаями заключения брачного договора являются значимые для всей семьи решения относительно приобретения объектов недвижимости – квартир, домов, загородных коттеджей и т. п. Такие договора устанавливают так называемый режим общей долевой собственности супругов на приобретаемый объект недвижимости с выделением четко определенной доли во владении квартирой.

При отсутствии брачного договора одна из сторон является собственником лишь условно, т. е. распоряжаться своей долей сторона может только при наличии решения суда о разделе имущества. Также такая сторона не может оформлять в залог свою долю, проводить другие подобные операции и т. п. Брачный же договор позволяет преодолеть такое неравноправие и дает возможность супругам в равных правах не только пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им.

Брачный договор при покупке квартиры в браке позволяет избежать дополнительных процессуальных и бюрократических проволочек при разделе имущества, в значительной степени уравнивает в правах обоих супругов и позволяет более продуктивно и эффективно пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Особенности брачного договора на квартиру

При составлении этого документа стороны должны изложить все возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть между ними относительно владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. При этом во внимание принимаются буквально все факторы, так или иначе влияющие на имущественные отношения – наличие детей, родственников, в том числе проживающих вместе с супругами, состояние здоровья супругов, их материальное положение и т. п.

Законодатель запрещает вносить в брачный договор на квартиру какие-либо условия, ущемляющие права одного из супругов. При наличии таковых, в том случае, когда это будет доказано в судебном порядке, такой брачный договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Брачный договор также может содержать и порядок отказа от квартиры одного из супругов, порядок вступления в право собственности другим супругом и условия такого события.

Отвечая на вопрос нужен ли брачный договор при покупке квартиры, все упирается в особенности отношений между супругами, их взглядами на супружескую жизнь и прагматичное отношение к имущественным вопросам.

Видео сюжет расскажет, о правовых вопросах в брачном договоре и недвижимости

Особенности брачного договора на квартиру в ипотеке

Жилье, приобретенное в кредит, на сегодняшний день не является ни для кого чем-то необычным или недостижимым. То же самое можно сказать и о брачных договорах относительно таких объектов недвижимости. Брачный договор на ипотечную квартиру можно заключить как до заключения с банком договора о предоставлении кредита, так и после этого.

Стоит заметить, что наличие брачного договора позитивно скажется на имидже заемщика, и он будет иметь больше шансов на получение ипотечного кредита.

Перед тем, как составить брачный договор на квартиру на условиях ипотеки, супруги должны урегулировать такие основные вопросы, как:

• Порядок погашения ипотеки и размеры долей кредитных платежей. Такое распределение позволит легко определить размеры долей в приобретаемой квартире и исключит возможные споры между супругами в случае возникновения непредвиденных ситуаций;
• Порядок погашения ипотеки в случае расторжения брака в период действия кредитного договора.

Форма брачного договора на квартиру

В соответствии с нормами действующего законодательства в сфере регулирования семейных правоотношений, брачные контракты, в том числе и на приобретение объектов недвижимости, подлежат заключению в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса и последующей государственной регистрацией.

Сам шаблон такого договора присутствует у каждого нотариуса и может существенно отличаться, в зависимости от особенностей работы нотариуса, его практики и других обстоятельств. Многие супруги не редко задаются вопросом, а можно ли составить брачный договор на квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов в области и права.

Да, при соблюдении всех требований к оформлению таких документов, как договора, его можно составить и самостоятельно, однако, при отсутствии опыта работы в юриспруденции такой документ может иметь ряд недоработок, казусов и даже противоречить действующему законодательству.

Особенности продажи квартиры, которая была приобретена на условиях брачного договора

Брачный договор между супругами в значительной степени облегчает механизм использования своего права на распоряжение имуществом. При отсутствии подписанного брачного контракта супруги не могут прибегнуть к отчуждению недвижимого имущества без письменного согласия кого-либо из них. В этом случае целью законодателя было достижение максимального уровня защиты прав и интересов второго супруга, номинально, т.е. по документам, не являющегося собственником.

При наличии же заключенного в регламентированном порядке брачного контракта супруги могут в полной мере распоряжаться своей частью квартиры, дома и т. п. В этом случае согласие второго супруга не является обязательным условием отчуждения своей доли, если иное не прописано в условиях действующего брачного контракта.

Сколько стоит оформление брачного договора?

За удостоверение брачного договора нотариусом взимается нотариальный тариф в соответствии с Налоговым кодексом РФ - 500 рублей, а также плата за оказание услуг правового и технического характера, размер которой отличается в зависимости от региона (например, в Москве - 10 тысяч рублей).

Какая недвижимость не подлежит разделу между супругами в случае прекращения брака?

Это недвижимость, появившаяся в личной собственности у супругов еще до вступления в брак друг с другом. Кроме того, разделу не подлежит недвижимость, полученная кем-то из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Такая недвижимость также является личной собственностью супруга, в пользу которого указанное имущество было когда-то отчуждено.

Каким образом будет делиться недвижимость, которая как-то распределена между супругами брачным договором, после смерти одного из них?

Брачный договор никак не влияет на право супруга наследовать. Это может изменить только завещание. При наличии брачного договора переживший супруг не может выделить супружескую долю, но как наследник первой очереди спокойно будет оформлять свои права.

Есть ли какие-то подвохи в формулировках договора, которые потом могут быть оспорены либо одним из супругов, либо его наследниками?

К составлению брачного договора, как и любого другого юридически значимого документа, нужно подходить ответственно и крайне внимательно.

Для того чтобы брачный договор отвечал интересам обоих супругов и ни одно из его условий не обернулось неприятным сюрпризом для кого-то из них и существует нотариус.

В каждом случае удостоверения брачного договора нотариус подробнейшим образом беседует с супругами (или будущей семейной парой), выясняет их намерения, рекомендует наилучший вариант оформления взаимных имущественных отношений. Нотариус является гарантом соблюдения интересов обеих сторон, проверяет, чтобы юридические последствия заключаемого соглашения были понятны и приняты к сведению обоими супругами.

Кроме того, не стоит забывать, что, как и все нотариально удостоверенные документы, брачный договор имеет повышенную доказательственную силу. То есть возможность оспорить прописанные в нем условия в суде сведена к минимуму.

А если супруги берут ипотеку и хотят как-то отразить это в договоре?

Брачный договор может в себе содержать не только условия, касающиеся распределения имущества, но и имущественных обязанностей. Все это отражается нотариусом с учетом пожеланий сторон. Универсальных формул тут нет, каждый конкретный имущественный случай индивидуален.

Можно ли в брачном договоре указать будущее имущество, то есть которое еще не приобретено, а только планируется?

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Если ранее уже был заключен брачный договор, в котором речь шла о конкретном имуществе, а теперь супруги хотят изменить условия, то конечно, возможно составление дополнительного соглашения к этому брачному договору. Какая бы не была ситуация, составить брачный договор и правильно отразить его условия поможет нотариус.

Как нужно описывать в договоре недвижимое имущество, на которое устанавливается раздельная собственность?

Описание имущества в брачном договоре зависит от его вида (движимое, недвижимое, имущественные права и т.п.). Если говорить о недвижимости, то, как минимум, нужно указать адрес, кадастровый номер.

Надо понимать, что есть юридические тонкости, которые может правильно сформулировать только нотариус, к которому Вы обратитесь для удостоверения брачного договора. Таким образом, юридическая грамотность и точность формулировок в договоре - забота квалифицированного юриста, которым и выступает нотариус.

Каковы правила составления и заключения брачного договора?

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В брачном договоре супруги вправе прописать:

Режим собственности (совместный, долевой или раздельный) на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов;

Режим собственности в отношении будущего имущества супругов;

Права и обязанности по взаимному содержанию супругов;

Способы участия супругов в доходах друг друга;

Порядок несения каждым из супругов семейных расходов;

Имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака;

Любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Соблюдение прав и обязанностей, прописанных в брачном договоре, можно ограничить конкретными сроками либо поставить в зависимость от наступления определенных условий.

Важно помнить, что брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, возможность на обращение в суд за защитой своих прав. Там не может быть положений, ограничивающих право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания. Кроме того, в брачном договоре нельзя прописать условия регулирования личных неимущественных отношений между супругами, их права и обязанности в отношении детей.

Когда можно заключать договор и как долго сохраняется его юридическая сила?

Брачный договор - это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Таким образом, брачный договор можно оформить как до официального заключения брака, так и в любой момент уже зарегистрированного в ЗАГСе брака. Даже если пара составила брачный договор до бракосочетания, документ вступит в силу только с момента государственной регистрации брака.

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов или по решению суда по требованию одного из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

В целом же брачный договор действует с момента его заключения и до прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после развода супругов.

В каких случаях целесообразно заключать брачный договор?

Брачный договор необходим в случае, когда супругов не устраивает режим совместной собственности, предусмотренный законом.

Режим совместной собственности подразумевает, что все доходы и имущество (в том числе недвижимость), которое супруги наживают в браке, вне зависимости от того, кто их заработал, а также все обязательства, долги - все становится общим, независимо от того, кто из супругов их оформлял. Такой расклад подходит как правило тем парам, у которых нет имущества, или оно незначительное.

Если же за время брака супруги приобрели какое-либо имущество, тем более, если оно дорогостоящее (недвижимость, доли в бизнесе, акции, счета в банках), вполне оправданно возникают опасения такое имущество потерять или существенно уменьшить в случае, если семейная жизнь не заладится, и всю собственность придется делить пополам.

Другая важная цель заключения брачного контракта - уберечь, например жену и семейный капитал в целом, от возможных проблем с займами, долгами, другими обязательствами, которые изначально связаны с делами ее мужа. В этих случаях в брачном договоре изменяется режим общей совместной собственности супругов на режим раздельной собственности. В результате, имущество принадлежит тому из супругов, на чье имя оно было зарегистрировано, разделу оно не подлежит как в период брака, так и в случае его расторжения. Долги и обязательства по кредитам тоже становятся личной обязанностью того из супругов, кто их оформлял. Какие-либо взыскания кредитор сможет наложить лишь в адрес личного имущества должника. Второй супруг, который не брал долг или кредит, ничего выплачивать при этом не должен.

Еще одна ситуация, где супруги нередко прибегают к оформлению брачного контракта - необходимость приобретения недвижимости в ипотеку. Допустим, молодая семья хочет купить квартиру и собирается взять ипотеку в банке. Однако по оценкам банка один из супругов не может быть созаемщиком, так как не имеет достаточного дохода или не подходит по иным параметрам, и банк отказывает в выдаче кредита такой семье для покупки квартиры в общую совместную собственность. При этом второй супруг имеет достаточный доход, и может взять кредит и выплачивать его исключительно из своего дохода. В этом случае банк рекомендует супругам оформить брачный договор, чтобы приобретаемая квартира была в индивидуальной собственности платежеспособного супруга. В результате, именно он будет нести единоличную ответственность по возврату кредита, и в случае неуплаты, будет отвечать только своим имуществом.

Существенным недостатком правоотношений в нашей стране является правовой нигилизм и пренебрежение теми правами, которые предоставлены нам законом.

Считается, что желание подписать договор с будущим супругом, который бы определял их статус в отношении будущего совместно купленного имущества, является непорядочным, корыстным.

Вместе с тем, часто письменное оформление таких документов, как брачный договор на квартиру, купленную в браке, может не просто помочь в управлении имуществом, но и избегать ссор на этой почве, а нередко и сохранить семью.

В каких случаях необходим

Отечественное законодательство, регулирующее вопросы семейных правоотношений, предусматривает два варианта того, как будущие (либо уже действующие) супруги будут владеть имуществом, которое будет приобретаться ими уже после официальной регистрации в качестве семейной пары.

Первый из таких вариантов проистекает из закона, имеет соответствующее название и предполагает, что всё приобретаемое имущество автоматически поступает в общую совместную собственность мужа и жены.

Альтернативой данному режиму служит ситуация, при которой будущие брачующиеся заключают договор, в котором определяется, каким именно образом они будут распоряжаться имуществом, какие права на него будет иметь каждый и сторон.

При этом нередко возникают на практике ситуации, когда семейная чета, уже находясь в браке, вдруг обнаруживают необходимость каким-то иным способом (нежели предусмотренным законом) управлять вещью, купленной уже в период нахождения в браке.

Обычно такие случаи возникают при покупке крупной и ценной вещи, чаще недвижимой (т.е., как правило, квартиры). Для решения таких спорных (или даже конфликтных) моментов между лицами, состоящими в браке, может быть составлен брачный договор на квартиру, купленную в браке.

Для того чтобы брачный контракт считался заключённым и действительным, его необходимо составлять с соблюдением двух условий:

• он в обязательном порядке должен иметь письменную форму;
• документ должен быть удостоверен в нотариальной конторе.

Подобный договор супругов может включать все моменты, которые прямо связаны с приобретённой квартирой и не запрещены на законодательном уровне, в частности:

• каким образом будет содержаться данное имущество (как известно, содержать, например, большую квартиру – достаточно накладное мероприятие);
• в какой степени каждый из ячейки общества будет нести бремя расходов;
• определение, кому и в каких долях достанется недвижимая вещь в случае, если они пожелают прекратить свои семейные связи, оформив развод.

Договор при покупке недвижимости в ипотеку

Наиболее частой ситуацией, когда муж и жена решают составить и подписать рассматриваемый документ, является необходимость составить брачный договор при покупке квартиры с использованием кредитных средств того или иного кредитного учреждения.

В связи с тем, что далеко не каждая вновь образованная семья способна позволить приобретение жилья на свои собственные средства, большую популярность, в том числе в нашей стране, приобрела ипотека. И при этом очень удобно заключить брачный договор на ипотечную квартиру, решая при этом сразу несколько проблем:

• при предоставлении подобного документа в кредитное учреждение (в том числе, к примеру, в Сбербанк) супруги становятся самостоятельными плательщиками своей части долга и несут за его погашение самостоятельную ответственность;
• в брачном договоре при покупке квартиры в ипотеку определяются доли недвижимости, собственниками которых они становятся также самостоятельно;
• подобным соглашением определяется ответственность мужа и жены в тех случаях, когда один из них прекращает оплачивать кредит или периодически нарушает сроки ежемесячных выплат и др.

При этом брачная пара имеет возможность заключить как брачный договор для ипотеки, так и брачный договор после ипотеки для регулирования вопроса определения размеров долей и получения их в собственность каждого из них в отдельности в случае прекращения брачных отношений.

Как составить

Типовой брачный договор содержит в себе все необходимые разделы и требования, которые предъявляются к подобного рода документам. При этом соглашение, заключаемое для конкретной цели приобретения жилого помещения, имеет ряд особенностей.

На просторах интернета можно найти множество образцов брачного договора, в том числе для ипотеки.

Но далеко не каждый из них пригоден для использования в реальных правоотношениях (по крайней мере, без опасения за его юридическую грамотность и каких-либо негативных последствий в будущем).

Итак, вот некоторые советы о том, как составить брачный договор грамотно, юридически верно, без пробелов и двойных трактовок на примере конкретной ситуации в виде покупки жилья с банковской ипотекой:

• общий бланк (шаблон) лучше всего взять в одной из поисковых правовых систем (будь то государственный Гарант или частный Консультант);
• дата заключения соглашения (а также его удостоверение у нотариуса) должна быть ранее времени приобретения квартиры;
• составленный договор между супругами вступает в силу и обретает форму официального документа лишь после заверения его официальным нотариусом;
• документ должен определять, который из супругов (либо оба сразу, но в каких долях) должен внести первоначальный взнос, необходимый для оформления ипотеки;
• документ, безусловно, содержит информацию о порядке владения имуществом в ходе выплаты взносов по ипотеке, а также по истечении срока погашения кредита;
• в случае перехода права собственности на квартиру (на определённые доли) к одному из супругов, следует предусмотреть компенсацию второму.

В любом случае, брачный контракт является сложнейшим юридическим документом и его составление требует не только внимательного подхода, но и глубоких юридических знаний.

В связи с этим, лучшим вариантом для его разработки является обращение к опытному и квалифицированному юристу с высшим профессиональным образованием. Лишь в этом случае с большой долей вероятности можно сказать, что супруги (будущие супруги) могут чувствовать себя уверенно и безопасно, не опасаясь за своё финансовое положение ни в браки, ни при его завершении в худшем исходе.

Как расторгнуть

Как и практически любое другое соглашение, в большинстве случаев брачный договор может быть расторгнут.

В случае, если он являлся основанием для приобретения жилого объекта недвижимости в ипотеку и в соответствии с ним супруги несут обязательства по погашению кредита, расторжение его представляется достаточно проблематично. В остальных же случаях договор может быть прекращён одним из двух способов:

• на основании обоюдного решения мужа и жены;
• в соответствии со вступившим в силу решением суда.

По совместному решению документ может прекратить своё действие практически в любом случае после регистрации его расторжения также в нотариальном порядке на основании подписанного сторонами соглашения.

Его форма законодательно не закреплена и составляется в произвольном порядке с указанием необходимых реквизитов и данных.

А вот для судебного решения требуется уже веское основание, к числу которых можно отнести неоднократное грубое нарушение договора одним из супругов, существенное изменение обстоятельств, которые существовали во время подписания брачного договора, и некоторые другие основания.

Заключение

Таким образом, брачный договор, регулирующий права супругов на квартиру, которую они приобретают уже после оформления семейных уз, является важным документом, способным решить множество вопросов с владением недвижимостью, а также предостеречь от возможных будущих споров в отношении недвижимости в случае прекращения брака.

Оформление данного соглашения – процесс непростой, требующий юридических знаний, опыт и профессионализм, потому для его разработки лучше всего обращаться к профессиональным юристам.

Говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.

Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?

Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.

Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.

Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.

Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:

1. поменяли деревянные окна на пластиковые;
2. утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
3. заменили все двери;
4. уложили ламинат;
5. обновили сантехнику и так далее.

В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.

Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.

Таким образом, в большинстве случаев, брачный договор на квартиру, приобретенную в браке, заключать не имеет смысла. Но есть из этого правила определенные исключения.

Купленная в браке

Это уже совсем другая история. Как отмечалось, согласно ст. 34 СК РФ , имущество, приобретенное во время существования брачного союза, считается совместно нажитым.

В частности, речь в документе идет о о следующем: если недвижимость приобретается с использованием средств, выдаваемых государством по программе мат. капитала, то покупатель должен выделить доли всем членам семьи: несовершеннолетним детям, супруге (супругу).

Таким образом, даже если в брачном договоре указано, что приобретаемая квартира не будет являться совместно нажитым имуществом мужа и жены, она не может полностью перейти в личную собственность одного из супругов. Какие-то доли достанутся детям и мужу (жене). Какие именно? Однозначного ответа на данный вопрос в законодательстве нет. Можно лишь анализировать судебную практику и делать определенные выводы.

Представляется, что правильная позиция такова: если, например, в брачном договоре указано, что квартира должна принадлежать мужу, то большая доля ему и достанется. Но определенные доли, пропорционально величине мат. капитала, будут иметь: дети, супруга – мама несовершеннолетних.

Долевая собственность

При покупке квартиры по долям, оформление брачного контракта – пустая трата времени и денег. Дело в том, что в самом договоре купли-продажи квартиры будет указано, в каких долях имущество переходит в собственность каждого из супругов.

При желании, муж и жена в дальнейшем могут заключить, например, договор дарения, по которому, скажем, мужчина, передаст свою долю в квартире женщине. Если такая необходимость возникнет.

Покупка одним из супругов

Вновь возвращаемся к положениям статьи 34 СК РФ . В ней, напомним, сказано, что имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов. А это означает, что не важно, на чье имя будет покупаться объект жилой недвижимости. Он, все равно, будет считаться собственностью и мужа, и жены.

Таким образом, если, например, покупателем выступает супруга и есть желание, чтобы квартира стала только её личной собственностью, то брачный договор заключить необходимо. В противном случае, если встанет вопрос о разделе жилья, то каждому, согласно общему правилу, достанется по 1/2 доле в праве на данную недвижимость.

Если жилье берется в кредит

Начнем с того, что некоторые банки требуют оформления брачного контракта, устанавливающего режим раздельной собственности. Почему? Кредитным организациям так удобнее. Обратить взыскание на личную, а не совместную собственность – проще. Иметь дело с одним заемщиком – легче.

Супруги и по своей инициативе могут определить договором, что квартира будет принадлежать только мужу или только жене.

Например, если супруг желает выплачивать кредит из личных средств, то ему просто необходимо настоять на заключении брачного контракта. Все, в такой ситуации, будет предельно справедливо:

• человек тратит на приобретение недвижимости личные средства;
• он же и получает квартиру в личную собственность.

Таким образом, решение вопроса о том, нужно ли заключать брачный договор или нет, следует принимать, исходя из особенностей конкретной ситуации.

Как составить БК?

Законодательство определяет четкий алгоритм действий.

Подготовка документов

Для того чтобы оформить брачный контракт, касающийся распределения прав на жилую недвижимость, не потребуется большого количества документов. Достаточно:

• паспортов сторон;
• свидетельства о заключении брака;
• документов на квартиру, если она уже приобретена.

В договоре должна иметь место следующая информация:

1. Сведения о сторонах.
2. Данные о дате и месте заключения брака. Реквизиты соответствующего свидетельства. Кстати: договор может быть оформлен и до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В данном случае, в контракте указывается, что стороны только планируют оформить свои отношения, а сам документ начинает действовать с момента регистрации брака.
3. Информация об объекте недвижимости, который имеется в собственности супругов. Можно вести речь и о квартире (квартирах), которые только планируется приобрести. Допустимо прописывать и такие, «пространные» фразы: «Квартиры, приобретенные нами в браке в будущем будут являться собственностью того из супругов, на чье имя они будут зарегистрированы».
тут .

Нужно ли обращаться в Росреестр?

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» , права на квартиру должны быть зарегистрированы в установленном порядке. То есть, если квартира находилась в совместной собственности супругов, а перешла в личное владение, пользование и распоряжение только супруги, то это должно быть отражено в соответствующем государственном реестре.

Подводя итоги, отметим, что тема, касающаяся оформления брачного договора, в котором фигурирует квартира, имеет довольно большое количество нюансов. Каждую конкретную ситуацию нужно разбирать отдельно. Желательно, с участием квалифицированного юриста.